4月27日，一场以“更未来——城市更新中的新质力量”为主题的“2024中国城市更新创新发展高峰论坛”在北京举办，本次论坛由中国房地产报主办，中国城市与区域治理研究院学术支持。

　　非常高兴能在这个春暖花开、万象焕新的日子里与大家相聚北京，相聚在第二届中国城市更新创新发展论坛。首先，我谨代表主办方中国房地产报社、中国城市与区域治理研究院，向前来参会的各位领导、各位嘉宾表示热烈的欢迎和诚挚的感谢！

　　近年来，城市更新作为稳增长的重要力量，已引起各级政府部门的重视和关注。3月9日，住房城乡建设部部长倪虹在全国人大二次会议民生主题记者会表示，城市更新的目的就是要让城市更宜居、更韧性、更智慧，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。今年城市更新将聚焦“三大任务”，分别是老旧小区改造、完整社区建设的“民生工程”，城市地下管网等市政基础改造的“里子”工程，以及涉及城市生命线日，习来到重庆九龙坡谢家湾街道民主村社区，了解当地实施城市更新和保障改善民生等情况。同日，财政部在国新办新闻发布会上表示，将会同有关部门支持部分大中城市实施城市更新行动。北京、上海、广州、深圳4个一线城市均在政府工作报告中，明确了2024年城市更新的实施计划。以北京为例，今年北京老旧小区改造将实现新开工300个小区、完工200个小区。此外，北京还将围绕《北京市实施城市更新行动三年工作方案（2023-2025年）》中的89个重点区域重大项目，及时跟进项目进展，积极推动实施。

　　城市更新更重要的则是需要企业的全面参与。企业协同政府、规划、金融等部门的力量，通过城市更新推动城市高质量发展，进而提高人民的居住生活品质，具有经济价值和社会价值的双重效应。当然，城市更新是一项长期且复杂的系统性工程，在市场化过程中存在资金需求大、涉及利益主体多、建设周期长、产业落地难、收益回报不确定等诸多难点和不确定性，这需要城市更新的参与者能够具有更为慎重、严谨、科学的态度。

　　作为关注城市建设以及房地产发展的行业媒体，中国房地产报一直关注城市更新。从劲松模式到首开经验，再到中交创新、盈展活力，我们均进行过全面的报道，尤其是对城市更新中的资金支持、政府协同、文化保护等问题也进行过呼吁。

　　2021年，我们在北京坊举办了第一届城市更新论坛；2022年，在深圳举办了城市更新广东模式交流；2023年，我们和中央财经大学联合举办了城市更新优秀案例研讨。今天我们的城市更新论坛，更是邀请到我国研究城市更新的著名专家学者，以及城市更新一线实操运营管理的企业家，他们对城市更新均有非常深入的研究，以及运营管理心得，必将给我们带来一场关于城市更新和城市高质量发展的思想盛宴。

　　最后，再次感谢各位嘉宾、媒体朋友们的到来，预祝本次大会圆满成功。谢谢大家！

　　中国城市规划设计研究院原院长李晓江作主旨演讲《活力与民生：城市更新的观察与思考》

　　谢谢房地产报的邀请，参加你们几次活动，我觉得确实做的很认真，很有影响，因为确实城市更新已经成为我们国家城市发展最重要的模式之一，面对城市更新很多问题怎么去认识、怎么去思考，包括很多制度问题，所以我想今天跟大家交流的话题，我就用了活力和民生这两个主题。城市更新和城市活力是什么关系，城市更新怎么进一步关照民生需求，从这样一个角度来跟大家做一个交流。

　　这张图里这样一个空间里面各种各样的活动在城中村里面聚集，这就是我讲的活力话题，所谓城市的活力应该怎么去思考它，怎么去构建它。我今天讲中国的发展已经进入到了一个全新的阶段，十九大重新定义中国社会主要矛盾，我觉得用了非常精准的一句话，叫人民不断增长的美好生活需要和不平衡、不充分之间的矛盾。引出了三个问题，第一为什么会提出美好生活需要？40年改革开放，中国人变了，中国不再是贫困社会，中国是一个中高收入社会，所以它必然要提出美好生活的需要。第二什么人的美好生活需要？我们知道社会发展起来以后，穷的时候一样穷，富起来以后并不一样富，社会阶层分化了。第三什么是美好生活需要？不同人群，不同偏好，需要的美好生活是不一样的，所以我觉得在当下中国发展的新阶段，最重要的一件事情就是弄清楚不同人群的美好生活需要到底是什么。

　　怎么通过今天的美好生活需要，实际上就为我们的城市发展和社会发展找到了新的共鸣。过去比较简单的对人的识别主要是从经济收入、富人、高收入人群、低收入人群等等，但实际上社会比这个复杂得多，我们还有社会的视角，男女老少，体制内，体制外，城市居民，乡村居民，行为模式、利益诉求是不一样的，即使有社会和经济两个维度的视角去区别人，发现还是不够的，尤其当一个社会富裕起来以后，价值观的差异、生活方式的差异、兴趣偏好、立场选择的差异开始越来越丰富，包括我们今天讲的年轻人所谓的Z世代，我经常讲我们过去为人民服务好像就覆盖了所有的人，但实际上我们今天更要看的是人群，而不仅仅是抽象的人民。我们讲为大众服务的时候重要的不在于大众，而在于小众，如果没有这样的对人差异的认识，对人需求差异的认识，我们怎么供给都是有问题的。

　　我们看看人基本的需求，所谓的生存需求、发展需求，明显可以看到中产阶级、中等收入人群和低收入人群是不一样的，但是大的趋势是一样的，美好是一样的。我们看今天年轻人，发现过去年轻的时候，那一代的农民工和那一代的知识分子是哪里有好的工作到哪里去，哪里收入高到哪里去，但是今天年轻人的选择是把生活放在第一位的，哪里有好的生活，所以我们讲选择生活的城市成了生活最重要的决策。既想有高收入，也想有好的事业发展，买房是为了保值，子女教育成为家庭最大的事情，我经常开玩笑说现在的年轻人他们的成长是一个拼爹的过程，今天他们组织家庭开始拼娃的时代，养老问题、健康问题、支配时间的问题，中等收入人群要求会更高一些，但是我们发现低收入人群的要求也在不断提高，他们也有美好生活的需要。

　　除了刚性的需求以外，我们发现一个社会富裕起来以后，精神和审美体验的需求越来越多了，一个社会富裕起来以后，最大的行为变化是什么？闲暇的时间多了，休闲的时间多了，精神文化的需求越来越高了，这些都是美好生活的需要，我们怎么去认识它，怎么去保护它，怎么去提供它。我经常举的例子，北京疫情期间现象级的事件，北京天堂酒吧，这个酒吧的区位，中低价格和提供产品的多样性，最后居然吸引了所有的人群，当然也有大规模传染的事件。我想起十几年前，我在夏威夷国际机场看到了一个可承受的奢侈品，用现在的话讲叫轻奢快时尚，他们不仅要有，他们还有自己的趣味、审美和时尚追求在里面，我们怎么去满足他们。

　　我们多年研究我们国家的发展动力，我觉得最重要的一点，中国的经济在一个跨越中等收入陷阱和改变经济结构的关键时刻，我们越来越重视消费的驱动，但是我们知道为什么消费启动不起来，中国的经济结构当中消费占比实在太低了，可能是全世界最低的，一直占30%左右。跟发达国家相比，美国我们的GDP是它的1/6，但是人均消费只有它的1/14，随着经济结构的转变，我们坚信消费需求还会巨量增长，不管是衣食住行，还是其他更多的高端的消费。

　　在中国家庭的消费结构当中，80%的消费支出用在基础性消费上，所谓衣食住行，发达国家美国只有50%，所以还有大量的新的需求，我们还没有产生，或者说我们刚刚出现端倪，还没有形成趋势。从这个角度来讲，居民美好生活的消费需求是无限增长的。因此，我们回到当下的发展阶段来讲，我经常讲跨越中等收入陷阱需要改变发展模式，需要更加关注社会公平。今天城市规划是空间的工作者，从空间提供来讲，我们过去最关注的就是物质空间，物质资本的提升，但是未来我们更需要关注的是人力资本的提升，社会资本的提升和自然资本的提升，所谓社会四大资本水平的共同提升，才是未来现代化的需求。

　　从城镇化的上半场转向下半场的过程当中，我觉得非常重要的一件事情就是怎么在物质空间当中去满足人力资本、社会资本、自然资本提升的要求。这里想讨论几件事情，第一件事情城中村，我记得十几年前，一位广东省规划院的规划师，我们在北京聊天的时候聊到一个话题，北大、清华有中关村，同济大学有一个设计产业集群，但是中山大学就有一个中大布匹市场。我当时回答一句话，我说中大布匹市场，未必不是广州未来的理南。我一直在关注中大布匹市场，但是没有进行深度的研究。我让我的研究生用中大布匹市场写硕士论文，做了第一次完整的研究，最后发现城中村也好，城乡结合部也好，这些非正规空间是人口迁徙城镇化的落脚城市，不仅有经济价值，还有社会价值和文化价值。对于这样的非正规空间，政府既要包容它，又要管理它，怎么应对。我们知道北京2011年一场火，2017年一场火，都是在城中村城乡结合部发生的，都酿成了惨剧，既包容又管理它，又引导它，是一件非常重要的事情。

　　非常高兴上个月我到广州，广州规划公司的领导约我再一次看中大布匹市场，改造是有节奏的，而且不采用坐地的模式，我觉得这一点广州还是非常理性的，因为在北上广深中国的一线城市当中，离中心城区保留了这么大规模的五条村的片区在广州是很了不起的事情，它后面的业态，它后面所包含丰富的经济文化的价值是需要我们去识别的，最后你发现它是广州整个服装产业最重要的核心的枢纽，这个枢纽里面你想要的所有的劳动力，所有的配件，所有的原材料都能找到，而且能产生极高的效率。

　　广州尽管是老赛道，我们今天在强调新质生产力，但是我一直讲新质生产力一定是把新的因素和传统的制造业有机结合在一起，才是真正有价值的新质生产力。我们看到就在这样的乱糟糟的城中村里面，产生了中国最著名的服装品牌例外，2021年我在成都参加人文城市展的颁奖，晚上吃饭的时候我边上坐了两个陌生人，其中一个就是例外的老板，我问他你从哪里发展起服装品牌的，他说我当年就是中大布匹市场里面的一个小裁缝，但是最后长出了例外，还有一系列的品牌在成长。

　　我这次去看中大布匹市场的时候带着新的话题去看的，我才了解到居然这么火爆的希音用不起中大布匹市场的劳动力，因为中大布匹市场劳动力是整个广东省最贵、最高级的劳动力。去年下半年我就开始关注希音，去年年底成为全世界三大独角兽之一，几乎是一夜之间打败了三个轻奢品牌，包括HM，包括ZARA，包括优衣库。背后的故事是什么？这才是新质生产力。用最先进的生产性服务业、网络技术、电子技术、算法技术，服务于最传统的千军万马的服装制造业。ZARA当年打品牌是在西班牙开了一家大工厂，然后开始生产它的品牌，做的很成功，但是希音根本没有自己的工厂，可是希音有自己的品牌，有自己的质量控制，有自己的工作生产周期控制，有自己完整的供应链和产业链，所以这个背后给我们的启示，我们怎么看待上半场形成的看起来乱糟糟的千军万马我们的制造业、城中村、城乡结合部。今天希音能脱颖而出，我相信中国有太多这样的机会。用先进技术、用先进生产型服务业，把千军万马的制造业带动起来，能提升起来，能够成为真正有全球竞争力，而不是代工贴牌的制造者。

　　城中村的另外一类，大城市里面也特别重要，去年在成都西南院参加了一个活动，讨论大学旁的城中村，我觉得这个话题选的太好了。我们去观察一下，包括在北京的中关村，每所大学边上一定有一条黑暗料理街，一定有一大群生活性服务业围绕着它，为什么？孩子们的消费没有人关照他们，学校也不管，政府也不管，最后一定是市场、老百姓甚至农民来接盘。

　　我在雄安新区四所学校的规划设计过程中，我问了四位校长，一个大学生每个月的消费在1000-3000块钱之间，平均消费可能在2000左右，这么大的消费群体你不去管他，有人给他提供。我觉得成都做了一件非常好的事情就是研究大学旁的城中村，既能让农民参与服务，又能让大学生的服务得其所有，但是需要管理好空间，需要管理好品质，需要房子合适，这些问题既是活力问题，也是安全问题。

　　我认为最有意义的就是多方参与的设计和改造过程。最后把高科技的因素，把新经济的发展微创空间和城中村大学生的生活服务有机结合在一起，就形成了非常有意思，非常有活力的城中村的空间，形成了多赢的局面。另外一个最近很热的线月初我到杭州去出差，浙江省建设厅厅长专门约我聊了一晚上，就讲他们怎么推进自主更新，他们的动机也很简单，因为老百姓有强烈的诉求，这种诉求怎么能够跟现在的建设模式之间去寻找一种新的方式，各地的呼声非常之高，但是杭州确实做成了一件非常漂亮的事情，2.6公顷548户人家，通过自主更新，完成了社区的改造，建筑物的改造，而且停车的问题也解决了，整个过程当中从意愿的征集到规划的申报到指定方案，到政府给予支持，形成了成功的自主更新的案例。当然这里面也提出了很多问题，包括房地产怎么发，土地的差价要不要补，如果要补应该怎么补。

　　最后在地块统筹和容积率确定，规划指标和弹性放宽，以及产权证问题，都需要我们全新的行政管理的制度和政策来给予支持。当然，它也存在很多问题，如果这里有特别穷的穷人，连这个钱都拿不出来怎么办。仍然是拆建的方式，并不绿色，并不低碳。很重要的一点，这是对中国房地产市场的釜底抽薪，如果这条路真正要走通了，走顺了，中国的房地产工地模式和攻防模式也许差不多走到尽头了，这些事情需要我们更多的关注、更多的思考、更多的研究。

　　另外，具有历史文化价值的老城区的问题，这是我在上次房地产报的论坛上讲到过的事。去年元宵节，上海市副市长跟我讨论这个事情，上海最早对二级旧理采取了留改拆以建筑保护为主的更新方式，但是后来领导又改成拆改留，从建筑保护转向机理保护，我们都知道机理保护是什么东西，就开始大张旗鼓的把730万二级旧理里面的几十万居民搬出去，有平台公司接手，做的所谓预出让的方案。人搬走以后，被清华大学冉老师给一封信，被叫停了，上海730万平米的房子扔在那怎么办。上海大把这样的老旧社区，晓宏市长最挠头的就是这个事情，我说很简单，向北京取经吧，后来为这个事情他也找过隋振江副市长，跟北京取经。最后发现难在哪。后来我提了一个建议，我们帮你做一个调研，北上广深调研一下城市更新当中的五个要素，人、钱、地、房、治理。从总体上来看，城市的更新模式从人走到留人，这个非常明显。2021年我在厦门讨论城市更新方案的时候，厦门市委书记，现在福建省的省长跟我说了一句话，他说我的城市更新最大的愿望是留住原住民，哪怕留30%都可以，但一定要留，我不希望它是一座空城。我们讲留人的问题，成为越来越敏感的问题，老百姓轻易也不肯走。

　　钱的问题，怎么从算经济账、财务账转向算综合账。房怎么从保护机理到保护建筑，到目前为止，真正做成的片区还没有出现，因为这批建筑的标准也好，品质也好，结构也好，问题很多，所以现在这锅夹生饭怎么办。最后治理，政府托底，居民参与，市场适度，这点是非常重要的。

　　我们讲在城市更新当中，怎么同时处理好人、钱、地、房、治理五个维度的问题，可能我们才能找到一条正确的既能够保护城市的活力，又能够关注居民民生的更新的路径上。我们讲城市空间供给的多元化，满足不同人群差异化的生活需求，以此来释放居民的消费活力，尤其要为低收入人群和小众群体提供有效的供给，我还是这句话，不要轻易的看那些乱糟糟的地方，那些地方真的是城市的活力所在。广州中大布匹市场证明了它就是当年的理南，理南就是给法国代工的加工型的城市，最后成为世界的时尚之都，里面有自己内部的规律。

　　这里我们不得不讨论一下制度环境，各地讲课也好，开会也好，其实现在最闹心的事情是什么？中央对城市更新的方针很明确，原则也很明确，动作也很具体，甚至资金也相对比较充裕，但是我们的制度环境到底怎么样，我一直讲中国所有的制度都是在扩张阶段，在高速发展阶段形成的，所以严格的讲没有一项制度是针对我们存量利用有机更新设计的，最大的方案就在我们自己的方案，包括税收体制、财政体制、行政体制、金融体制、银行信贷体制，所有的方面都是扩张的模式，扩张的所谓，但是今天我们要走新的路径，我们要走存量利用的路径，我们要走有机更新的路径，回头发现所有的制度都不支持。所以我觉得城市更新很重要，但是真正深层次的制度改革更重要。没有系统性的制度改革，不可能有一个完整的好的城市更新，最多是做一些片段，大家要充分的关注，要充分的呼吁。

　　讲，在雄安新区不走土地财政的老路，房子是拿来住的。这些要求在老的制度下面要实现，可能除了像雄安新区这样的地方，在其他地方很难出现。存量利用与有机更新的制度和政策研究，可能是当下最重要的事情。今天城市更新主要是建设系统在做，我一直讲建设系统没有自治系统的支持是不可能做好的，这本身就是非常复杂的系统工程。

　　这些制度改革的方向，其实在十九大就已经提出了，十九大很明确的提出了建立责任清晰、区域均衡的中央和地方财政关系，健全省以下的财政体制，增强基层公共服务保障能力，优化税收结构。方向都有，说法都有，但是真正在做的我们看不见。所以我特别期待的就是我们怎么从旧的发展模式，旧的制度体系当中真正能够走向新的制度，让政府和市民的利益是一致的，中央和地方的责权是一致的，地方的财政和责任是一致的，最终才能更好的均衡配置资源，杜绝大拆大迁，不然任何一种更新，对于房地产，对于土地财政的依赖都是致命的打击，都是釜底抽薪。

　　简单小结一下，在新的发展模式存量利用、有机更新的发展模式下面，首先我们的总量已经到顶了，我在2016年做全国城镇体系规划的时候，计算了全世界主要发达国家的建筑房屋总量，最后得出一个结论，人均房屋总量是一个国际常数，大体上60-80平米，其中一半是生产型的空间，一半是生活型的空间。所以，怎么关注老赛道的新活力，怎么关注区域之间的变化、层级之间的变化、城市内部的区位价值的变化等等，可能是我们寻找新的土地利益、空间利益的机会。

　　我们在未来的发展当中，针对不同人群的美好生活需要，怎么从品质、短板、场所营造、旅游休闲、交通地产、旅游地产等等，同时要关注绿色低碳、安全韧性，可能这些所有的方面是我们未来寻找地方经济增长动力新的空间需求和新的设施需求的方向，单一的讨论更新问题，脱离了制度背景，脱离了当下人群需求的背景，可能都是错的，反过来更加系统的思考这些问题，可能是我们找到解决这些问题的路径，所以我希望城市更加包容，空间资源的配置更加正面，场所更加多样，才是更新的愿望和目的。

　　中国城市规划学会常务理事、清华大学建筑学院教授、中国城市研究院院长边兰春作主旨演讲《广义城市更新与多元实施路径》

　　刚才李院长和石院长讲的都是城市更新里面非常重要的话题，一个是关于更新所面对的最终需求，满足人，特别是注意不到的、边缘群体，当然还有制度，在一个城市复杂环境下，如何理解制度。今天论坛的主题叫更未来，后来我发现我准备的PPT有很多是往过去看的，看城市发展的历史，看当下面临的问题。

　　说到城市应对转型发展，我去年去深圳开会，关于城中村的讨论，谈到了过去在城市规划建设里没有注意的角落，现在反倒成为城市更新里面的热点，也是难点的地区。特别是看到数字，我觉得非常惊讶，比如在深圳超过30%的常住人口，实际上他们住在城中村里面，过去40年城市建设里面基本上追求的是左边那张图的目标，按照蓝图来建设理想中的城市，实际上由于各种各样的原因，利益的分配，开发过程中的趋势，最后结果留下了大量的城中村。不管怎么样，城市最终的结果都是我们过去追求变化的成因。不管怎么样，城市还是文明最主要的标志，而且在城市的未来还有更多可以去创造的价值。

　　还有一个数字非常重要，就是1900年的时候，那个时候在城市里的人口只有2.2个亿，20亿人口里面只有10%的人在城市里面，但是到了2000年，超过1000万人口已经打造了300座，按照上一个世纪初期，只有八座城市，伦敦最多600多万人。到现在超过1500万的已经有40个城市，而且有一半人口居住在城市里面，跟那个时候完全不一样了，中国也是如此，城镇化水平达到66%，2011年中国人口超越50%之后，我们也进入城市的时代。

　　按照这样的数字能看到过去发展变化的过程，1978年不足11%，2011年50%，现在66%，在这样一个过程中，我们老谈为什么进入到了城镇化的下半场，实际上就是说这么快的速度，这么高速的积累，城市规模快速扩大，城市人口快速扩大，我们看到了它确实不可能都是我们想象中最理想的蓝图的实现，在城市里面还面临着大量的需要更新，需要改造，需要在未来，在城市下半场需要解决的问题。

　　在2014年提出了中国新型城镇化的发展路径，在新型城镇化里非常核心的一点就是人的城镇化，不仅仅是66%的人口在城市里面，60%多的人口过的城市生活，工作的地点，应该更加文明，更加高品质，符合未来人的生活需要。所以这么来看，城市确实是不一样的城市。城市的复杂系统，实际上确实发展到21世纪，跟刚进入工业化之后，初期大量人口进入城市已经完全不同的形态，所以城市的演变不仅仅是规模的变化，它是复杂有机体新陈代谢的过程。同样城市也是多姿多彩多样的，它的发展成就跟它的问题也是相伴相生的，认识城市的规律，研究它的过去，看当下，再思考它的未来，我觉得非常重要的一个方面。

　　城市规划里面有很多词作为学科里面研究专用的内容，比如城镇化，还有城市规划、城市设计、城市更新、历史保护等等，所有这些背后都有社会的追求，经济和利益的分配，以及在这个过程中制度的影响，特别是制度的适应性，还有制度如何去面对复杂的情形，我想跟这张图呈现的一样，城市不仅仅是完美的图画，它里面有非常复杂的运行系统。

　　从转型发展，恰恰在非常长的时间内，各个国家、各个地区都是面对不同的阶段，通过经济和社会的变革，以及创新，带来新的增长，实现高效、高质量驱动下新的发展模式的追求，它关系到国家和城市能否实现长期的经济增长，还有社会的进步。从这个角度来讲，我们看每个阶段的转型也是看当下城市更新非常重要的视角。

　　从转型大的阶段来讲，我们会讲人类社会，从农业社会向工业化的进程，从工业化向后工业时代的转型，包括现在进入信息化，以及人工智能对未来的影响。每个转型的阶段都跟特定的地理条件、历史背景、制度环境和经济发展水平有非常大的关联，这么来看每一个城市都不是简单的线性的过程，每时每刻跟世界产生一种联系，但是随着时间的变化，在不同的阶段，跟这个世界联系紧密的程度，相互作用和影响的程度是不断发生变化的，就像我们现在最近在思考中国跟世界大的体系构成的互动关系的时候，会给我们很多新的启发和认识。

　　在工业化初期，也就是过去在学历史的时候，为什么那个时候这么多人跑到城市里面来，为什么那个时候住的这么拥挤，我们从小学恩格斯1840年英国工人阶级状况的批判，那个时候他们的居住条件、生活条件，在城市里面的地位给了我们非常多的影响，我们从城市化大的进程看工业化初期，我们就能想象改革开放之后，我们自己看城市里面打工妹、打工仔居住的环境，包括流动人口在城市里面，在地下室里面生活的情形，我们就会理解当城市快速吸纳人口，工业化、城市化进入快速发展阶段的时候，居住条件、生活水平，在制度环境下对人的影响。

　　起步的阶段特征是在19世纪中叶之后形成了这么一个局面，这个特点给我们很多启发。进入19世纪中叶之后，欧洲很多城市进行大规模的改造，那个时候城市也是一方面大规模扩张，另一方面城市内部由于政治、经济等等方面的原因，进行城市的更新和改造。那个时候的改造背景、改造方式跟现在是不一样的，我们经常会想它的扩张、它的改造跟后来城市更新改造有哪些关联。

　　那个时候的特点关注哪些，如果看那个时候总结的内容，会关注住房条件的改善，会关注公共空间的增加，也会关注基础设施的优化，比如道路、交通、市政管线等等设施。我们在想改革开放初期，一直在改革开放的进程中，如果大家记住一个词叫居住改变中国，居住空间的供给关系变化一直是我们过去40年非常重要的主线，从最早我们是关注供给的量和空间的大小，后来关注到房价的高与低，对我们生活的影响。不管怎么样，在这个时间，在这样一个过程中，我们能感受到它变化的特点。进入20世纪工业化进入成熟的阶段，城市也在进行不断的改造，这个时候有新的背景，比如由于城市化的发展，郊区化开始出现，由于郊区化的出现，城市的扩张，城市的内城又在衰败，在改造的过程中，有很多穷人被迫迁到外面去，富人进到城市中心地区，所有的城市扩张的过程，背后都面临着城市和更新改造诸多的动作对它产生的影响。

　　这张照片很有意思，这是目前美国波士顿市政厅广场进行的改造，上个世纪60年代、70年代是波士顿这个城市更新最重要的区域，这个区域里面进行了大规模的大拆大建，右边这张图代表了当时现代主义的风格，建造之后城市的广场，大家一直觉得这个广场设计的很用心，但是用起来没有这么有活力。左边这张是他们最近改造的图，这个里面如何变成多样化的情景，适合于市民的活动，比如一年四季，也有不同类型的活动，在广场上如何进行空间场景的塑造。同样在很长的过程中，有战后对欧洲改造的影响，也有经历了比较长时间的发展进行的改造。右边这张是两德统一之后，过去城市边缘的地区曾经繁华的历史低端，波斯坦广场进行重建的过程，这个时候的重建追求的不仅仅是高楼大厦，更多的是把这个地方打造成一个服务于柏林，面向未来城市里面新型商业办公科技发展具有活力的地区，在这里面是多样化混合开发的区域，代表了欧洲那个时候规模最大的区域。

　　如果看这个时候，就是所谓20年代工业化城市之后更新改造的内容，问题导向，在城市发展过程中，特别是二战之后的几十年，经过大规模的大拆大建，过渡到工业化、郊区化以及人口的置换所带来的更新改造的问题，如何去解决。

　　更加强调在更新改造过程中，去推动城市的社会融合和文化发展，后来欧洲做的文化之都的建设。在这个过程中，所有的更新动作都面对20世纪后半时间，经济如何推动，如何增长。不管是英国、法国、德国，所有这些城市在进行城市更新改造过程中，都是在解决工业化后期城市有些地方资源匮乏，走向新的贫困如何解决，环境的衰退如何解决，工业用地如果进行更新再利用，提升全球竞争力等等问题。

　　这么来看，在整个过程中，每个阶段会有不同的目标出发点，而进入了20世纪末期，21世纪初期的时候，有一个非常重要的特点，在这个时候刚好跟我们自己的改革开放所面对的从工业化进入后工业化时期，进入同步的阶段，我们自己对它有更大的感受。从产业转型，从工业化、服务业转向支持经济对城市的影响，知识信息技术成为经济的增长点。社会的多元化，特别是在欧洲，不同种族对城市的影响，而在我们自己的城市里面，恰恰经历了大量的外来人口、流动人口进入城市，大家进行交融混合的过程，所以出现了多元文化和生活方式的结合，以及环境可持续带来的影响。

　　这个时期更新改造就是怎么面对新经济，让城市更新起到带动的作用，在这个背后我们看到城市环境和建筑作品的出现，但是它背后都指向经济的发展，最典型的代表性例子西班牙毕尔巴鄂，过去工业城市，当工业城市走向衰落，资源匮乏之后，如何成为城市新的出发点，通过旗舰文化项目的打造，带动创意产业，进而转入知识经济带动创新产业的发展。

　　城市面貌看到的艺术、环境的提升，当然这些都是外在的，但是本质比如服务业的发展，创意产业的生成，会展、创作、博物馆等等，使它经历了十几年的发展过程中债务变化的情况，反映了城市转型过程中经济的内驱力开始有了新的发展。在这个过程中，城市的面貌也发生了根本性的改变。

　　这样来看，在这个时期特别是后工业化和服务业转型的时期，最重要的一点就是支撑经济的发展，因为在这个阶段城市的物质环境没有这么弱的需要更新改造的强劲动力，实际上经济发展的驱动力是需要从制造业向服务业转型，向创意产业高新技术转型。环境和可持续性，对环境有了更高的要求，同时在这个过程中，历史文化的保护和社会融合的需要。

　　这么来看，不同的阶段转型都有更新的主要的驱动力。到了21世纪当今，全球化、信息化成为新的热点。文化创意的经济，全球网络城市特别是智慧创新所驱动下的城市更新，一定需要新的增长点，这个时候再看欧洲的城市，最大规模的城市更新改造发生在汉堡的港口地区，绝对不是量的简单的增加，这个地方出现量的变化，80年代到2000年的转型过程中，完全再造港口的新城，有保留仓库地区，有改造新的住宅、会议、大学、还有新的音乐厅，强调环境、经济、社会多维度来构造新城地区的开发，所以它叫新城，但是本质是老的港口地区的更新改造项目，而且在这里面可以看到，它在追求十几年改造和变化的过程中，最终的目的是为了吸引多样化的人群，它的设施、环境、人的活动以及最后容纳居住的人群，大学的学生，办公的人群以及活动的人群，以及非常丰富的第三产业、服务业对人造成的吸引，这是新城具有活力非常重要的一部分。

　　我们自己也造了很多新城，很多新城最后沦为鬼城，不管是增量性的建设还是改造型的，最终的出发点一定需要大量的人口吸引，新经济的生成给城市带来新的驱动力，这是港口新城现在新的面貌。

　　还有一个城市是具有代表性的，就是新加坡老的港口地区，远处是80年代CBD的建设，80年代、90年代CBD在亚洲四小龙里面也是排头兵的作用，到了21世纪创造了新的港口地区的发展，而且金沙的酒店还有植物园等等新的设施，把整个地区塑造成新加坡面对新的国际竞争，面向国际挑战，展示它的雄心，创造新的吸引力最重要的舞台。

　　可以看得出来在未来的时间应该是什么，我们现在讨论人工智能，我们现在讨论智慧城市，用未来城市概括，我自己觉得未来从资源上说节约，比如低碳、绿色。第二个维度非常重要，就是气候变化以及大量人口进入城市之后，高聚集度的城市里面安全和韧性的问题。第三个维度就是健康和宜居，当有了足够的财富，追求的是健康，追求生命的价值，所以可能未来我觉得所有的新技术一定是围绕三个最基本的人类共同的资源的要求，没有遇到过的这么多的人口聚集在城市里面，我们现在可以看得出来，有再多的财富，一栋高层住宅的着火，对很多家庭是摧毁性的打击。

　　我想所有的内容，老龄社会的来临，儿童的关爱以及智慧的方式，都是未来社会的服务。过去我们看城市看成是看作美好的，具有艺术感知力的地区，但是我想所谓的城市可能更像是石晓冬院长放的某一个城市贫民窟复杂的自我生成的过程，其实所有地方都是由历来的规划创造的过程，反倒是这种类型的城市跟自组织的地区才能构成完整的城市，所以城市永远是复杂的而积极生活的自身。

　　城市更新有很多定义，之所以今天我用广义城市更新做定义，城市更新还是在不同的阶段，不同的需求，不同的机制，不同的模式下，对建筑环境的改造。如果从这个角度来讲，我们现在讨论中国的城市更新也只是在中国的制度、环境、背景之下，我们当下在思考的问题，我们自己十年前、二十年前、三十年前、五十年前、七十年前一直在持续做着城市更新，只不过我们把大量的增量开发的二十年当做城市开发非常重要的常态，现在进入了完全不同的新常态而已。城市更新是复杂的过程，它是城市循环往复的有机体，全生命周期的过程，表面上看是环境的处理，背后有政治的考量，经济发展，文化传承和社会包容等等方面的考虑。

　　我把不同城市照片拿过来一看，1871年到2008年，从欧洲到美洲到亚洲完全不同的城市，人类社会城市走过的历程大致有一个相似的路径，只不过不同的国家，不同的地区走在不同的节点上而已。过去的城市改造、城市更新都是对现在重新走这条路是很好的启迪和思考，我想为什么叫广义城市更新，就是从历史性的过程来看，它是一个可以去追寻的规律，可以去借鉴的，可以去吸取经验教训的。从共识性来讲，比如现在，所有的国家和地区他们走完了城市更新这条路吗？永远没有走完，这就是城市更新广义的基本特征。从我们国家不同的城市，不同的地区，是相似的路径吗？我觉得应该是不太相同的，大城市、小城市不一样，还有一个非常重要的特点，在城市内部不同类型的地区，城市更新所面临的问题，所采取的路径，它也不会相同，这也是城市更新不应该简单的理解为所谓的存量更新，这个在前几年讨论的时候，我一直在提这个问题，我们之所以用存量更新这个词还是有固有的思维，是存量的，是可以拿来开发的，可以拿来开发的，才能获得开发收益的，我觉得这是对城市更新根本目标或者广义上的价值对它不完全的理解。

　　广义的城市更新应该是尊重城市规律，体现以人为本的理念，面向时代需求，创造新质空间。今天会议用了新质这个词，新质空间是什么？我不知道这个地方原来是什么场所，显然这是更新改造过的地区，我想这个地方还会不断改造，这种改造都是价值，空间价值不断提升的过程。广义的城市更新应该是兼容并包城市空间，但是满足不同群体的城市需求，同时一定要促进经济社会和文化的可持续发展。最基本的特征，它需要超越城市化进程中所谓对增量开发和存量更新的认识，我想这是第一个我对它的体会。

　　第二个需要应对转型发展，要注重机制的转变，制度环境的优化是我们不得不面对的问题，我们在说是不是需要补交土地出让金，我们还是在用土地开发时候对土地的认识来理解现在空间再更新的过程。所以我想这是需要探索新的更新模式，它根本的目标是实现全生命周期下对城市可持续的运营维护，我们老在嘲笑欧洲某一条地下轨道交通非常落后，纽约的地铁非常肮脏，所有地方给我们提供非常重要的需要借鉴的，就是所有的地方需要不断的更新改造。前两天我听到一个消息，大概是发改委有一个计划，投入多少资金，重在加强对城市基础设施的改造，作为未来城市更新拉动城市改造非常重要的牵引，我想改造是一部分，在这个过程中，它的运维，需要在改造过程中不断加强，就像老旧小区一样，所以我想它应该是全生命周期的过程。

　　我们经常讲上半场、下半场，下半场最主要的就是当土地不可能以大规模的增量的时候，空间的价值也就是在二维到三维的过程中，空间可以创造更大的价值。空间的价值不仅仅在于通过设计、更新改造来去创造，也在于运营过程中给它带来更高的附加价值。我们可以看到很多更新改造的项目，最后说项目的好与不好，设计的怎么样，当你配合好的运维团队的时候，设计的价值你的不足都可以弥补。如果遇到一个不好的团队，你有再多的想法，设计的价值也不可能完全呈现，这也是我们未来跟简单的产品、设计、包装、销售不一样的地方。

　　第三个怎么兼顾土地的开发和空间的价值，这是杭州一个项目，它不能叫城市更新，也可以看作城市更新，在一个非常小的地块里面所进行的开发项目。设计师不仅仅在里面进行了高容量的建筑空间的塑造，怎么能进行功能的混合，同时带来多样化城市的生活。我想更新的价值或者在这个过程中空间塑造的价值，更主要的体现不是容量，不是单方的售价，而是运营过程中能带来收益，能带来新生活的吸引力。

　　城市更新我想它是永恒的话题，过去我们喜欢看的都是城市的规划，蓝图的实现，也许在将来我们也可能是在一个看起来很宏伟的蓝图下，但是里面会有非常复杂的，或者有非常艰巨的任务要给我们实现。这是首都功能核心区的城市更新的规划，这里有很多设想，但是所有的设想最后是落到可以感知的细节。在后续的落地过程中，给我最大的感受就是真的是规划变成了指引，实施操作非常重要的引领性的纲领，北京在实现或者在努力的事情就是在规划蓝图之下，这个案例并不是北京的蓝图，这是四川成都居住小的角落，这里面对于老百姓来讲，他们可能感受到的不一定宏大叙事，这些老人坐在角落，这个角落里面他们做了非常重要的机动车不能入内，老人在这儿散步就会非常安全，墙上有一幅画，用大话西游的方式，把年轻人对爱情的理解，让一些老年人，特别是老年的情侣坐在那个地方，会引起很多人对生活新的感受。

　　我想所谓的烟火气、邻里情，通过小的角落更新去实现的，城市更新是被广泛认识，逐渐会形成大家共同愿景的工作，包括北京向前一步，大家的认识差异非常之大，但是最终要找到大家要解决的结果。多元实施的路径，我们现在面临的问题，如果从宏观来讲，经济结构的转型，人口结构的调整，文化创新，民生，社会治理，包括城市空间的重构、环境修复，这是我们遇到大的问题，最后反映的是具体的工作。

　　第一件事情，在城市更新里面很少把它当做简单的项目来看待的，生态空间、休闲空间的创造，城市人口2000万聚集在一个地区，一定有很好的生态休闲空间，才是给我们心灵抚慰，使我们的生活变得更加有趣的场所。这里需要有前瞻性的规划，也需要有长期的坚持，还要有系统化的建设，包括做好每一个小微空间的针灸疗法式的努力。在这个过程中，有很多国际上很好的案例和很好的规划师愿景的实现，比如100年前，美国非常有名的景观设计师，纽约中央公园波士顿的翡翠项链，城市里面有这么一条翡翠项链绿色的路径，真的会让你感觉非常不一样。我们过去是羡慕他们的城市，现在在北京，我发现很多东西慢慢从50年代、60年代规划的蓝图，经过几代人不懈的努力，现在会慢慢的变成现实。

　　从去年疫情后半段，我突然发现北京的郊野公园不仅仅大量实现了，而且郊野公园所有的围墙都在推倒，在很多路口可以进入到郊野公园，过去一说住在哪，住在城市的边上，住在郊区，现在可以从居住的地方直接进到郊野公园，我觉得这是北京完全不同的。这是北京的老城里面，通过小微空间的塑造，带来城市的变化，通过奥林匹克森林公园的建设带来城市生活方式的改变。

　　我想这些是非常重要的，我们会羡慕上海，我觉得不用羡慕，每个城市都有自己可以挖掘的，上海的黄埔滨江，从外滩到徐汇滨江到杨浦滨江，打通滨江岸线，苏州和沿线做了整治，其实现在还有很多城市里面小微社区的公园，但社区公园很多时候通过每一个社区公园的建设，去带动居民的参与，愿景也做了很多这方面的工作，每一个城市空间塑造的过程中，与其说空间是结果，不如在过程中人的组织是非常重要努力的方向，最后人参与到里面能享受公共空间，是我们最终的目的。这里还有很多非常多样的技术方法，我就不讨论了，包括规划管理的方法。

　　生活空间的营造，生活空间是每个人对生活品质感受最直接的，我后来发现规划建设特别关注城市里面最具宏大叙事的，反倒生活的日常生活关注的不够多。现在我们开始回到日常生活，突然发现全国各地围绕它所进行的努力，所进行的创造、探索仅仅是一个开始，我在住建部有一些案例，他们说评选哪个地方做的更好，后来我们说不要看哪个地方看起来更好，那个地方经济条件很好，可以做很多努力，实现的效果也很好，那个地方经济条件并不是很好，只能是适可而止。但我们看到在哪个地方通过组织建设的方式，真的把居民社区发动起来，来进行社区环境的营造，进行老旧小区的改造，这个可能是更加重要的。

　　如果看到老旧小区任务之艰巨，北京老旧小区的数量，规模的分布非常艰巨的任务，我不展开讲了，包括90年代所做的老旧小区更新，很多城市改造更新的项目，到现在又成了这一轮城市更新老大难的问题。还有城中村，城中村的烟火气，毫无疑问城中村依然是我们面临非常艰巨的任务。现在城中村的改造，特别是超特大城市里面做了很多努力，也做出了一些样板。这是深圳，通过很多方式，把城中村变成一个城市的展览馆，带动大家认识城中村的历史、价值，去改善城中村的环境，去塑造城中村的生活。去深圳去逛几个改造过的城中村，会觉得原来城市还有这么一些地区，跟买卖的商品房，居住的小区，不管中档、低档，完全不一样的生活形态，这是现在可以看到的，在广州、深圳、昆明等等地区，北京也有，但是北京的城中村总的来讲还是治理的非常之好，遗留的问题最终还是要城市政府去面对艰巨的任务。

　　如何理解城中村在未来的价值，简单说它好解决不了问题，但是简单用过去的方式一扫了之，也不现实，一定是平衡利益，保持治理的弹性，去解决它存在的问题。

　　非常重要的面对未来，就是生产型、消费型的空间要不断升级，这些年知识经济的来临，大家对消费空间的理解和感受，对创新空间的追求都在不断的变化，但是它显然不是把楼改造成看起来像潘多拉的样子，外面贴上创新社区，贴上新的科技大楼去取代过去的小产品市场，就完成了这么一个过程。我觉得还是要对城市的产业空间，它的布局、人群、基础以及未来可能带来的吸引力来进行评估，才能做好产业空间、消费空间的升级改造。很多基本的案例，老旧小区改造，还有很多不同类型的地方都是在做如何适应现代新的消费，新的生产需要空间的营造。

　　我曾经去三里屯，三里屯不是城市更新的项目，或者不需要再进行城市更新。说错了，三里屯外部的装修，几乎每几年一定要做一次，为什么？这就是现代消费社会基本的需求。同样其他的商业空间也会在不断的改变，其他的产业空间也会带来新的塑造的方式。

　　有两个词，一个是流量，还有一个留量，城市更新一定要走过第一步，从流量经济真的变成能留得住，带来消费的能量，才有可能说你这个地方的持久和成功。

　　大量历史性的地区，特别是经济比较发达的区域，看到历史空间的价值，可以带来新的变化，以及变化带来对城市生活新的影响，工业遗产的地区，比如北京的首钢，比如北京的新华1949，也包括郎园station，包括798等等地方，我自己有一个观点，我带着学生在做九仙桥地区，为什么不能把创意产业跟周边高新技术产业，跟周边居住人群，进行新消费的塑造，包括跟郎园station更大范围的结合，带来那个地区新的升级，我想这都是我们未来对城市的期待。

　　系统性的社会服务设施和基础设施的更新改造，这部分内容为什么发改委要投入进行基础设施改造，这个过程中很多内容都需要花钱，但是基础设施也许超越要致富先修路，支撑城市的可持续生长，基础设施智慧化，基础设施绿色化，都会带来城市新的发展。包括在这个过程中，还有很多社会公共服务设施的建设，都是城市更新最重要的基础。我走在北京老城里面，我经常遇到每一个历史街区，每一个胡同里的公共厕所都不能动，这就可以看得出来很多不起眼的东西都是城市运转支持生活最重要的内容。

　　有一张图给我很大的启发，这个图是一张效果图，可以看出很丰富的内容，一张二维的图，2020城市战略，这里面对城市每一个地区，每一个节点，都有不同的图例，有不同的任务要求，将来的城市更新一定是不仅仅面对某些我们认为最有潜力的存量地区，一定是最有潜力的，最紧迫需要的，最能带来城市发展公共价值的，可能是未来城市更新总体的目标区域。城市更新过程中，对城市基础设施的改造一定是最花钱的，在这里面怎么能把钱花得好，给城市带来最大的公共价值也是未来需要努力的。

　　城市空间的重构给我们带来了非常大的城市的变化，也是我们现在的焦点和难点，上海如此，天津也是如此。在这个过程中，非常重要的通过城市更新去塑造城市新的公共生活，所有的空间的改造最终一定是公共生活方式的升级和变化。有很多项目，在做的过程中都可以围绕它如何引领公共生活，去传播新的生活理念，去做更多的努力。所有项目里都做了非常多的努力，这是崔院士团队做的项目，在很早项目评审期我就参加过项目，都做的非常好，有一点特别需要去加强的，就是怎么把更加多元的城市文化的事件引入到城市更新项目的整个全过程中。

　　我在90年代初去波斯坦广场，他们有一个非常大的红盒子，就是推广传播的展览馆，告诉你我要做什么样，你可以期待我这个地方十年之后是什么样的场景，我觉得还可以加大营销，加大推广，真正把这个地方变成一个用文化视野引领它。

　　最后我要说一句，城市里面有很多丰富多彩的东西，城市更新行动最终还是要从物质环境的提升去带来跟社会治理的结合，形成多种多样不同类型的角落城市环境的提升，以及生活方式的改变。

　　非常感谢中房报提供这么好的交流机会，题目是投融管退—打造城市更新全闭环，介绍一下城市更新当中商业不动产，从微观的角度。这几年戴德梁行在城市更新，包括公募REITs以及区域规划、商业消费、产业发展和楼宇经济等领域积极为城市的建设和经济发展出谋划策。在北京参与了一些改造项目，为北京的城市更新发展提供了服务。今天汇报几个方面，从市场角度来看一看城市更新当中，比如写字楼市场和商业市场的表现，还有投资市场。第二方面介绍一下在城市更新当中，大家比较关注的问题，土地的续期，对物业资产价值的影响。第三方面简单介绍一下我们在城市更新的案例，最后大家比较关注的投融管退这个退中国公募REITs发展的情况。

　　从写字楼市场可以看到这是2023年第四季度的市场，北京的写字楼市场对全国来讲，横轴是空置率，纵轴是每月每平米租金的情况，对北京来讲，指标还是优于其他的城市，写字楼空置率相对比较低，租金是全国最高的。右边是一线城市的存量，存量当中上海的甲级写字楼存量1600万平米，北京是1300万平米。去年净吸纳量，北京是14万平米，上海是38万平米，空置率是大家比较关注的，北京去年第四季度空置率18.7%，金融危机的时候北京的空置率是最高的，是在20补锌的空置率。上海是21.8%，广州是18%，深圳空置率比较高一些。

　　租金可以看到，北京租金在每月每平米10块钱左右，上海239，广州149，深圳186，总体来讲北京的空置率也好，租金也好，在全国当中是表现最好的。

　　我比较喜欢这张图，能够看到从2007、2008年一直到现在以及今后供应的情况，红色是空置率，金融危机在20%的水平，金融危机的时候，企业也不去开发写字楼，供应量相对来说比较少，需求量是比较大的，2008年奥运会建设也是比较难的，所以供应量比较少，需求量比较大的情况下，红线%左右的水平，现在已经达到18%的水平。

　　目前因为市场的不景气，包括经济的下行，续租成为大家首要的选择。目前可以看到续租的面积占到36%，主要行业还是在TMT，包括金融业、专业服务业，成为租赁市场的主力。2016年-2023年入市的写字楼通过城市更新，可以看到鼎好的商城，前年城市更新论坛在这边举办的。另外可以看到中融信托大厦，还有爱琴海的商业改成写字楼，因为写字楼市场是比较好的，空置率比较低，租金相对是比较高的，还有银河中心等等项目。可以看到这些项目当中，基本上是占到了40%的水平，未来三年有100万平米供应。2025、2026年供应量相对来说比较缓慢的情况下，市场经济好转，北京写字楼市场逐步回暖，城市更新占到25%的水平是比较高的。

　　第二个零售市场，可以看到市场的情况，比如更新商业逐步进行改造的情况，2016年-2023年，新增面积在200万平米，行政区域来讲在昌平、海淀突破了50%的项目，而且比较多的是社区的商业。对于北京和上海来比，北京基本上在比较核心的商圈。

　　大宗交易目前退出的方式，对于大宗交易可以看到这几年交易的情况，2023年比2022年增长的金额翻了一倍，2023年有59单的项目，创5年来的新高，近三年，交易的金额相对来说比较小，基本上在10个以下，如果金额比较大，交易相对来说是比较少的。这张图是交易是哪些业态，可以看到通过这几年的大宗交易，40%以上是写字楼和商业园区，随着REITs的发展，工业物流包括零售，前几年零售11%、20%，2022年相对来说比较少，2023年大宗交易占到9%，还有公寓的比重也是在提升的过程中。

　　这是大宗交易当中改造的项目，去年大宗交易当中有苏宁生活广场，这个项目是大宗交易业务。北京大量物业需要城市更新过程，这里还有交易金额希望能够回到疫情之前的水平。土地续期方面，商业40年，2003年、2004年的项目剩下20年的水平，会有什么问题？比如今年有物业贷款的规定，如果超过10年，最长的15年，贷款期到期之后，用于承租的物业产权到期率至少5年，也就是10+5，或者15+5，土地年限时间比较短的情况下，融资是比较难的。

　　对于估值来讲，这张图商业物业都是用收益法做的，收益法当中可以看到年限的时间对估值的影响比较大，如果是超过25年以上，相对来说估值影响比较小。低于20年以后，估值影响就会比较大，低于20年是比较难的，因为担心资产放在自己手里之后比较难出售，这是土地年限。有一些投资人要把资产能够投资，能够得到更好的回报，时间上如果续期方面交多少钱，怎么交，比较难确定的情况下，就不太敢去投资，因为他担心投资很难收回，价值包括收益部分。

　　在香港回归的时候也是有50年，现在香港土地50年也剩下20多年了，香港的土地续期怎么做的，按照每一年土地3%的租金交的，好处是不用一次性把资金交出来，如果物业的资产能增值，跟政府一样能享受交更多的税费，对香港模式也是可以做一个借鉴的。北京城市更新条例里面也谈到了土地续期细则怎么样操作，怎么样交，今后文件能够出台，现在政府也没有钱，希望更多让大家交钱，但是很多项目不知道怎么交，时间越短，资产价值影响会比较大，所以也希望制度和政策能够更好的出台。

　　简单介绍一下梁行参与的项目，这是银河中心的，这个项目是2014年帮助李嘉诚把这个项目卖给香港的一个资本，2015年启动了商业改写字楼，原来太平洋百货空了几年，改成写字楼，当时的租金能达到300块钱每月每平米，资产的价值就能提升。改成写字楼之后，梁行把英菲尼迪和招商银行引进来，大概有80%是我们引进的写字租赁，2018年之后这个项目卖给了愿景。

　　新纳都的项目，它是酒店，收益相对来说也不是特别理想，把酒店改成了写字楼。我们在整个过程中，做项目的管理。还有北三环太阳宫的百盛，把这个项目通过戴德梁行租给德国的大众，这些项目是比较多的把商场改成写字楼，随着写字楼市场的下行，不同的业态，三十年河东，三十年河西，可能过几年把写字楼的商业改回到商场的过程。

　　最后介绍一下REITs发展的情况，因为2021年做出中国C REITs第一支，对于美国来讲市值就会比较大一些，拿出一个数字，现在的REITs占到股票市场的比重，美国占2%多，日本11.8%，我们现在的比重比较少，如果现在以80万亿-90万亿，中国A股的市场，按2%的水平，可能要达到2万亿水平。现在基本上是在1000亿，这个规模是非常大的，所以我们也非常期待中国REITs出来，它出来之后，投融管退就能把闭环打通，打通了闭环，大家就可以更好做投资，把精细化的运营管理更好的提升。

　　C REITs分为两大类，一类是不动产类，另一类是收费收益权类的，大家比较关注上面。仓储物流，包括工业厂房、产业园和保租房，已经成功发行。这些项目评估和市场调研基本都是梁行参与到里面的，怎么样才能做到C REITs，几个内容，一般需要原则上不是低于三年的，首期规模10个亿，对于商业不动产来讲基本上都是几十个亿，90%要分红，每年90%的分红。这是已经获批的四单消费基础设施REITs，下周二敲钟，非常有幸梁行参与了三支项目，可以看到土地年限，我们在做几个项目的时候连续筛选，从估值角度最好在25年以上，年限的问题和产权等等，包括出租率、估值，资本化率作为资产价值衡量的标准，预期的分配收益率最近可以看到基本上达到了三单每年分派的收益。还有两单现在正在申报当中，证监会在提的问题，也非常有这两单也是我们做的评估和市场调研，奥莱还有上海的百联。

　　对于资产的价值怎么体现城市更新之后的价值，一般的投资人都是用收益法去做资产的价值，证监会问我们说为什么不能用市场比较法？疫情之前，抛开香港和台湾，每一年大陆大概是在3000亿的大宗交易，所以在二三线城市几乎没有大宗交易的，用市场比较法是比较难的，收益法当中DCF估值的方法，主要看重土地年限的问题，有多少年，时间越长价值相对来说是比较高的。现有的租金水平，包括租金续期之后每年的增长率，更重要的是每一年维修的成本，用合适的折现率做资产的估值。这是已经发行的，如果大家做不同的厂房也好，物流产业园，目前最核心的参数来测一测自己的资产，就知道资产价值大概的水平。现在物流有三单，消费有四单，可以看到年限相对来说平均是25年，预测每年增长消费类的证监会压的比较实，每年增长根据不同的业态，可能是在2点几的增长，折射率在7和7.25，不同的业态也有不同的折现率。资产化率作为衡量的标准，每年跟戴德梁行发布一下每个业态的资本化率，看看资产的价值。

　　这是已经发行的项目的情况，北京的项目还是不少的，比如中关村产业园，包括北京保租房的项目，还有首钢的生物质项目，都是北京的项目。商业的项目随着REITs出来之后，私募就会逐步发展起来，像万达的项目和各个保险公司的合作，也是为了今后公募REITs。在投融管退打通的情况下，对于商业不动产的发展，就会更有信心。

　　这是我们连续七年出的报告，如果大家感兴趣可以发给大家，这是每年的资本化率，这是非常重要的，对于不同业态，怎么样衡量资产的价值，资本化率作为定价的矛。

　　盈展集团资产管理中心战投及资管副总裁黄明娟作实践分享《让城市更有活力——如何用年轻力推动城市更新》

　　今天非常荣幸受主办方的邀请来这里跟大家进行分享，我来自盈展，一家专注在年轻力赛道的公司，首先我觉得在座很多前辈包括同行对年轻力背后的消费逻辑也非常感兴趣，今天也借助这个机会跟大家分享如何用年轻力去推动城市更新的发展。

　　过去十几年，随着经济的发展，包括文化的变迁，大家的消费方式发生了很多变化，我们也进行了大量的研究，包括当下年轻人他们的消费习惯和爱好，我们发现现在在商场里面很难发现有几代人共同的场景，背后的底层逻辑就是消费趋势的变化，包括文化对大家的影响，我们对年轻人他们的消费习惯做了研究之后得出了一个结论，首先年轻人有自己的主张，他们知道自己想要去哪些地方，哪些地方是他们不触及的，他们父母喜欢去的地方，对没有社群认同感的地方，以及千篇一律社交的场景，背后反映出一个逻辑，逻辑就是消费趋势的变化，大家对空间的场景、功能的需求发生了很大的变化，于是对当下很多在经营实体经济的运营商来说，我们提出了更多的挑战。

　　在2019年，盈展提出了策展型零售的理念，我们把整个商场做成策展的部分，对于我们来说品牌和商品成了展部分的内容。通过研究这代年轻人他们的兴趣和爱好，创造很多可产生创造交流的场景，最终产生循环的经济，我们也跟年轻人进行了沟通，首先当下年轻人随着互联网的成长，有更多的机会接触世界的文化，同时他们有多元化的成长背景和交流经验，他们更有自己的主张，所以我们做的内容就是创造一个平台，让大家在游逛的过程中产生循环经济，产生消费。

　　我们也研究了全球目光聚焦在这代年轻人手中，每个城市都有自己代表年轻力和空间的场景，盈展集团非常有幸在过去几年期间参与到几个城市更新的项目，策展型零售也是为城市更新和线下实体经济提供的另外一种可能性。

　　首先，跟大家分享一个项目，熟悉上海的朋友比较清楚，淮河路的发展是东西两段非常繁华，中段是老字号的聚集区，只有10%的空置率，当时接到这个项目的时候，客观来说当时压力非常大，首先可以看建筑的载体，商业面积有七层，地下六层，都是运行的空间方式。它跟地铁完全没有衔接，整个项目主通道原来在淮海路上非常小的位置。我们着手之后，第一件事情对它整体的空间建筑进行了颠覆性的改造，右侧区域原来是后勤区，我们对这个区域进行了大量的调整，变成了商场对外展示的窗口。我们做了不破不立，把客群引入到二层。怎么区分老年力和年轻力，当时年轻人不愿意过来，一方面通过音乐的分贝，吸引年轻人，通过中间大的步行通道，作为交流的场所，把年轻人吸引过来，跟大家分享一个非常有趣的案例，作为城市更新的观察者和参与者，我们每一年都有举办百人年轻力的群像计划，右侧区域就是步行通道，如果大家去过盈展集团的项目，就会发现我们场景里面有很多楼梯，对于我们来说，我们希望大家是在游逛的过程中产生社交的可能性，而不是快速通达。这个场景平时有活动围合起来是很好的做活动的空间。

　　百人年轻力群像的计划，右侧模特都是素人，每个年轻人都有展现自己的心态，他们身上穿的衣服是TS淮海里面的国潮品牌，他们没有足够的能量，他们可以单独参加T台秀，我们通过联合策展的方式，把素人集合起来，有的来自我的同事，有的是品牌，有的是TS淮海的会员，穿上国潮品牌的服装，把TS淮海变成舞台，当天我们也看了销售额的情况，通过这场活动，让这些品牌跟消费者进行面相的交流，第二天销售额基本上提升了102%。

　　后面我们越来越大胆了，我们甚至把屋顶建筑消极界面的空间做了户外展示厅，在城市核心区让大家跟大自然进行亲近，这是非常重要的，在建筑的消极界面，包括目前做了友好的社群公园，到周末或者天气好的时候就会发现很多年轻人在上面晒太阳，或者遛狗，给大家提供非常轻松舒适的范围感。

　　2022年非常有幸盈展集团作为招商引资，我们也把TS淮河的理念带到北京，我们首先第一点是对顶层的规划，就是建立国际消费中心城市的理念，同时我们也对整个商圈进行了非常深刻的思考。整个区域不缺商业的，有一方面面对25-45岁的年轻人，往东走更具有消费能力的国贸和SKP，我们觉得去建立一个国际消费中心城市，它缺少一个板块，就是面向Z世代年轻人商业，我们基于这个契机提出年轻力理念，我们做规划的时候深刻的思考，我们做TS淮河的时候做到商业的升级，但是跟城市的更新起非常微妙的作用，没办法真正潜移默化改变周边的生态，所以在我们做朝外片区的时候，先从顶层跟朝阳文旅共同研究了整个区域的生态环境，包括我们也研究了大量的国外城市更新的案例，我们也发现全球很多核心的商圈都面临一个非常重要的问题就是真正实实在在的客群的消逝，我们想怎样把具有消费能力，具有创新能力的人留过来，当时我们研究了大量的案例之后也结合了朝外的特点提出UIC城市活力中心的理念，我们是真正参与到片区的改造，朝外大街是朝阳区重要的政治经济文化，包括对外交流的窗口和CBD，也见证了百年经济的发展，包括北京的文化经济发展，它非常举足轻重的地方，当时改造的时候结合周边区域消费的特征，进行点状性的发展。

　　首先以朝外大街为例，改造过程中以点带面，真正走到年轻板块的补充。除了从建筑层面还有规划层面进行改造之外，政府也确实给了很大的支持，从产业层面的，包括给创新企业很多成长的空间，对于我们营商环境，还有公共区域朝阳子马路，在周末的时候也给我们预留了可以做市集的活动，满足周边居民的需求，我们是从产业层面包括年龄层结构，对整个片区进行实实在在的更新。

　　这块区域盈展承担了三重角色，首先第一块是对朝外片区的产业规划进行了设计，第二块是作为投资方、运营方参与到规划改造到运营当中，第三块是我们关注到目前消费趋势的变化，包括国潮经济的崛起，还有年轻人目前消费的诉求的变化，我们也做了文化内容的扶持，真正潜移默化影响了朝外。

　　大家看到的区域就是我们在去年5月26日亮相的BOX-A项目，打造的是中国年轻力新生代的地标，改造的时候上面三张图是改造前的画面，我们跟设计团队对整个项目做了很多轮的思考，当时我们觉得做这个项目如果只是做点状的改变，满足不了现在年轻人的喜好，也解决不了物业的形态。所以我们当时用大胆的做法，把整个建筑分为三立块的角色，左侧区域是无中生有的篮球场，这块区域做UIC活力片区规划的时候正好发现它在宫体的轴线上，我们规划的时候做了运动休闲体验的理念，这块也得到政府的支持。围绕篮球场下面做了滑板场，区域左侧形成非常鲜明的街头文化聚集的氛围，周末的时候大家可以看到年轻人一边拿着啤酒，一边看着朋友打篮球，或者滑板，非常轻松松驰的社群氛围，这是左侧区域。中间区域做了更大胆的尝试，建筑面积差不多是36000，用3600平的区域做了策展型零售的空间，每周都有发生至少10场以上的活动，我们希望给大家带来不同的变化，只有通过持续的内容的运营，才能改变传统的商业给大家带来的感觉，年轻人跟你才会产生共鸣和黏性。这块区域是我们改造后的场景，有幸大家到现场就会发现，包括入口也非常特别，它不是商场非常严肃的开门，我们用了工业风推拉门的形式，目的是为了未来有很多品牌可以进入到空间里面去做很多活动。

　　我们的入口是斜坡处的处理，这样年轻人在拍照的时候腿会显得比较长，做年轻人的项目一定要给大家留下印象，如果在现场留不住九张发朋友圈，证明你跟年轻人之间没有产生真正的共鸣，大家下次就不会来了。所以无论从设计的层面，运营的内容，我们都是从年轻人的需求出发。右侧区域是屋顶空间做的处理，我们也让大家更多亲近自然的机会。

　　朝外UIC创新中心我们有五个大的亮点，首先围绕年轻人现在的孤独经济、陪伴经济，提出了几个宠物友好的小播剧场，NBA空中篮球场，以及朝外天空策展的艺术空间等等，通过跨界，让年轻人的喜好能真正进行碰撞。我们做宠物经济的时候，我们在宠物主题的电梯是蓝色的，为什么会设置蓝色？因为从宠物的视角里面，蓝色是它心中色彩斑斓的角色，我们会从宠物的视角去经营项目的场景。围绕着周边的居民，我们也做了周末的嘉年华活动，也在周末做一些市集，满足城市烟火气息，把朝阳很多群众欢迎到项目中来，包括前两个星期我们做了北京第二届面包节活动，也受到大家的关注，下一周也跟中国文化潮文化进行结合，用年轻人喜欢的语言，把中国的文化诠释出来。

　　非常高兴能跟大家进行分享，我们项目用了15个月的时间，那段时间也碰到疫情，真正进行设计空间的改造，包括方案的设想，疫情结束之后到现场进行空间改造和招商等等内容，5月26日进行试营业，当时有两个品牌，国潮品牌亮相，9月26日正式开箱，截至目前接近180万件的SKU，累计销售额达到3个亿，42%的替代率。大家在朝外大街会看到朝外的显眼包，有几个品牌颜色非常扎眼，年轻人替着国潮品牌的袋子在朝外流动，我们叫年轻力流通其实也是成为朝外的风景线。

　　除了刚才讲到了BOXA之外，今年BOXB会在三季度正式绽放和亮相，欢迎各位到现场进行指导。我们前段时间也公布了4月20日把茑屋书店引到了北京，正式进行亮相，我们希望通过茑屋书店和BOXB的打造，能把生活方式和艺术空间的内容跟各位年轻人进行交流和分享，同时我们也希望通过茑屋书店能给大家推动年轻力生态方式往前推演，在这里有共享办公的空间，大家可以选择自己的位置在核心城市有一个静下来的场景，希望茑屋书店给朝外居民贡献城市更新的成果，有一个有温度、有态度，可以交流的社群的氛围，这是我们当时把茑屋书店引进过来的原因，未来除了书店之外，还有演绎的功能，欢迎大家过来指导。

　　我们作为北京国际消费中心城市重要的承载体，朝阳在建立CBD和三里屯国际消费体验区的过程中，盈展吸取了做BOXA的经验，未来除了BOXB之外，把整个片区艺术的氛围，把策展型零售从商场和街区之间发生联动，通过艺术节的形式，让更多居民参与到其中，感受年轻力带来的活力。

　　现在朝外大街正在往年轻力活力方向发展，盈展在过去几年一直聚焦在年轻力的赛道，未来这个方向也绝对不会变，我们伴随着年轻人的成长，同时我们也对现在国潮的品牌做了很多扶持的计划，国潮品牌发展有三小，规模小、体量小、影响势能小，通过创建平台，让这些共同成长，未来有可能希望把国潮品牌整合起来，文化出海，能代表中国设计的先锋力量，与年轻里同行，感谢各位，欢迎大家过来指导。